改造一个二手房有多难？

“买房像谈恋爱，而装修就是一场婚礼，谈恋爱吵吵闹闹是正常，婚礼就不能不规划了，每次我们做旧房改造，都比做新房更加辛苦。”对于深圳海大装饰工程部监理夏小平来说，业主一旦有旧房改造项目都是他头疼的事情。

据夏小平介绍，当下深圳旧房改造市场大都是上世界90年代的老房，与现在框架式房屋相比老房建筑上更多是砖混结构和混凝土预制板结构，而且墙体材料也有当时的建筑材料限制，而深圳二手房的主力消费群，大多是经济能力有限的年轻刚需族，因此二手房的翻新和改造，不同业主不仅要对全屋进行模样翻新和风格再造，而且最希望的是要尽可能地拓展原有的家居空间，所以在装修拆改过程中，往往会暴露出许多与新房装修相比拥有更多的问题，我们就这些装修中遇见的问题询问海天装饰，看他们是如何解决的。

问题一：旧房装修为什么要比新房装修花钱要多?

在户型相同、面积相同的情况下，老旧房装修或者说二次装修在开支上肯定要比新房大，主要原因就是因为旧房装修涉及的拆除、改造、更换的项目比较多，拆改本身也是一笔不小的开支。尤其是水电路改造和墙面处理上开支比较大。

问题二：旧房水电改造中为什么材料一定要更换?

深圳有些楼房的给水管是用的镀锌管，时间长了管壁内外肯定会生锈，而且都是暗埋在地下，这是极大的隐患。我们一般会建议业主更换，从水表出处开始全部换掉，换成ppr管。我们原来在装修一套安柏丽晶花园二手房时，在进场施工前对业主的水电路进行了检测，向业主提出了水电路全部重新做的建议，将水管换成ppr纳米抗菌管，但是业主只同意水路局部改动，不愿意更换。但是在今年年4月份，业主家漏水了，维修人员到现场拿着水电录像和水电图找到了漏点，是她以前的老铜管接头处漏水，业主这次漏水维修带赔偿(漏到楼下)花了3万多元，所以一定不要不在乎水电改造的材料问题。

问题三：二手房装修时总是会引起楼下的用户紧张和询问，要如何处理?

拆除时应避免野蛮拆除，因为楼下的住房也肯定已经装修好了，灯具、天花吊顶批灰都已经做好，楼面拆除瓷砖时震动较大，如不注意易造成楼下灯具掉落，天花震裂甚至脱落，掉下来可能会砸到人。所以在二手房装修时，能用小锤的不用大锤，能用小机器的不用大机器，不能多人集中在一处拆除要分散拆除。

问题四：旧房墙面开裂和空鼓现象是普遍存在，如何处理更好?

在拆除项目完成后，我们一般都会对原房墙面进行全面检查，如发现空鼓或开裂用粉笔做出记号，并向业主说明。在处理方式上，发现空鼓的地方需用切割机分割开再将空鼓的地方打掉，重新批荡。一旦发现墙面开裂，先要看墙面开裂情况，水泥砂浆墙开裂这个处理方法与处理空鼓一样。如果是房子自然沉降造成的墙体开裂，裂缝不是很大，对整个墙体没有什么安全隐患，那么就只需要把水泥砂浆层打掉20cm，在裂缝两边各打掉10cm宽，然后铺钢网(20cm宽)用钢钉固定，再用水泥砂浆批好。

问题五：厨卫防水问题很重要，在什么情况下必须做防水?

一般情况下，厨卫原来的墙地砖都要拆除，只要拆除，就会破坏防水层，所以都要重新做防水。防水层施工完毕，应该做闭水试验测试。海天去年在装修益田村李先生卫生间时，他家卫生间的原来墙体底部没有做地梁，而且下部墙体有点潮湿(按照国家规范在有防水要求地方砌筑体的底部必须做至少20公分高的素混凝土的地梁)，我们向李先生提出拆除墙体重新砌的要求，李先生认为是以前的防水没有做好才导致漏水的，与墙体没有关系这次多刷几遍防水就好了。后来我们联系李先生一起做闭水试验的标准时间是48，48过后发现墙体底部有一点潮，李先生才愿意重做。

问题六：厨房和卫生间都有一个排风排烟的管道，这个管道是不是可以拆除?

从装修改造的方面看，这个烟道、风道是不可以拆除的，烟道风道是整个一层到顶层共同使用向外排放有害气体的设施，属于公共设施，如果中间任何一户将其拆除，将影响楼下居民的使用。有些住在一层或顶层的业主，在改造时将烟道风道拆除了，这也会在一定程度上影响大家使用，而且排放的效果肯定受到影响，所以烟道、风道是不能拆除的。

问题七：配电箱是否可以改变位置?

配电盘、箱的位置不可以改动，改动就会涉及入户线路的改动，而入户线的改动权属于供电部门或物业部门，作为业主是没有权利改动的。很多老旧房使用的是配电盘，改造的时候可以更换成配电箱，同时可以在配电箱里增加漏电开关和分路控制开关。(曹建)

教你一招

除了以上这些二手房装修中常遇见的问题外，还有以下3点必须要注意的。

邻里沟通必不可少

因为老房装修都是在已经成型的小区，小区所有居民基本已经入住，装修过程中必然会对邻里产生影响，比如会产生各种噪音，材料运输占用电梯等，所以老房改造过程中，我们一般都建议业主一定要和小区管理处和邻居处理好关系，协调好装修时间，而且在施工之前我们会向业主提议，以业主的名义在电梯门口或电梯内张贴一张告示，告知左邻右舍楼上楼下的居民，我的房子开始装修了，由于拆除时的噪音较大和集中告示上需写出拆除工程的时间段，让邻居们有一个心理准备。在施工期间有噪音的施工项目(如钻孔)集中在一两天内施工完，尽量减少施工噪音对邻居的影响。

装修垃圾妥善处理

新房装修的垃圾是有统一的垃圾处理处，老房装修的垃圾就只能自己处理，这部分的开支也并不小，主要是拆除原房留下的墙地砖、一些固定家私、天花吊顶、木地板、洁具和一些墙体物件，工程量比新房要大许多。而深圳大部分小区里面已不设装修垃圾堆放点了，所以垃圾还得自己雇车外运出去，而且深圳的垃圾处理处在遥远的龙岗，单是车运费就是一笔不小的开支，所以业主一定要和装修公司协调好垃圾处理事宜。

旧门锁必须换

门窗更新需慎重

首先应当换的，当然是门锁。作为二手房，根本不可能知道，到底有多少人手中还保留了老锁的钥匙。此外，还应当注意检查门窗是否老化，如果材质坚固，可重新涂漆处理。如果钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂，最好拆掉重做。

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