潍坊楼市从春节“休假模式”转为“工作模式”

每逢3月，“金三”“小阳春”“楼市回暖”的话题总被摆上台面，三、四月份在房产圈通常会被当作仅次于“金九银十”的另一个成交高峰期。今年3月潍坊楼市的“小阳春”如期而至，潍坊楼市从春节“休假模式”转为“工作模式”，楼市逐渐回暖，这段时间潍坊各大开发商也纷纷活跃起来，积极推货入市，各种优惠应接不暇，3月购房季春暖花开。

市场 市区成交4120套，同比上涨104.37%

进入3月份，潍坊楼市逐渐从“春节效应”中慢慢恢复过来，各开发商也开始新一轮的营销行动，一系列积极信号为房地产市场吹来了“暖风”。在政策环境利好、开发商积极推货、楼价持续走低的背景下，潍坊楼市目前看似一派“艳阳天”的景象。据房天下数据监控中心统计显示，2016年3月潍坊住宅成交4120套，成交面积467045.94平方米，成交套数同比2015年3月的2016套大涨104.37%，3月楼市整体成交量走高。高新区以1148套的成交量占据第一位，奎文区成交996套紧随其后，潍城区820套名列第三，依然是潍坊楼市传统的三驾马车。

受利好环境影响，今年的3月份成交规模高于去年。有业内人士表示，从去年至今楼市一直降息、降准、降首付、降契税等多重利好的房贷政策为市场增温。2016年伊始，各大去化政策未让即将入市的购房者失望，购房者对楼市触底的认识度有所增加，同时，对楼市回暖预期的信心也有显著提高。

另外，3月下旬市区和近郊均有楼盘加推新品，共1150套房源入市，批准预售面积共95812.26平方米。包括经济开发区的美丽华小区10号楼、寒亭区的嘉汇花溪地6号楼、高新区的中央商务区B区、峡山区的乐港花园10—19号楼等。这些产品以两室、三室中小户型为主，主要面向刚需型购房者。可见楼盘项目均憋足了劲，打算打响第一季度的“抢收战”。据记者了解，大部分房企对后市保持乐观态度。日前，寒亭区一家品牌房企负责人对相关媒体表示：“我们预测，从年初来看，房地产市场仍会持续健康发展，今年的房地产市场是属于平稳的状态。”

数据升温的背后，留给潍坊房地产市场的考验却不小。

房企 不再大面积推盘，转而强调“消化”

3月30日22时30分，位于潍州湖旁的一处在建项目会议室里依然灯火通明，10余位项目销售人员和广告公司的地产策划刚刚结束了一场头脑风暴。接下来就如何完成下一季度销售任务的会议即将开始。

“工作到深夜，在圈内已经见怪不怪。”参与该项目品牌推广的工作人员表示，销售压力加大，从策划到执行、销售，再到售后服务，如今为了锁定一栋房子的客户，大队人马全年都难得休息几天。

该项目相关负责人刘经理说：“现在卖房子不比从前，要全员动员，从坐下来到走出去。”记者了解到，目前潍坊的房地产销售正从“坐销”到“行销”转变。说到这两种营销模式是完全不同思路的，“坐销”更多的是通过各类大型活动和各种媒体广告渠道，“引爆”楼盘信息后等待客户上门来访，在案场安排置业顾问团队接待客人。近两年，随着开发的项目越来越多，但购房群体却未见明显增加，加上市民购房欲望下降，显然让客户主动上门看房是越来越难。而“行销”则更侧重于让销售人员走出去，以街头拓客、设置外展点和主动发展团购客户为主。不少楼盘上到开发公司老总，下到工程人员都安排了销售指标，动员社会关系卖房。

2016年就目前形势来看，开发商也变得更加务实，不再大面积推盘，而是强调消化能力，进一步优化营销模式。

市民 买房货比三家，优惠多才值得出手

对于广大购房者来说，商品房“积仓”带来的多项选择，进一步加剧了企业的竞争。

看过精致温馨的样板间，拿着花花绿绿的户型图，29岁的商业零售企业职员王伟和他的母亲走出高新区一家楼盘销售处，结束了他们春节后的第5次看房之行。“我关注的是小区是否属于、户型是否实用，还有开发商的实力，最关心的是价格在同区域是不是合适。”王伟告诉记者：“房子是大宗产品，对于我们普通的工薪阶层家庭来说，必须要货比三家。当然还要看价格优惠多少，综合考虑楼盘的性价比再出手。”

刚刚在绿城诚园买了大户型的市民洪先生则认为，物业服务是楼盘的重要软实力，如果这一点做得不好，就不在他的考虑范围内。

“从第一季度的销售情况来看，潍坊刚需为主的购房群体年后表现得更趋理性。”有业内人士表示，3月份随着气温的升高，销售中心每天接待好几组看房、买房的人，主要以刚需型客户为主，由于首付降低，部分购房者会选择一步到位，三房产品也会成为刚需型购房者首次置业的目标。为了吸引潜在顾客看房咨询，小礼品是必不可少的，有的房企甚至打出了送韩国游、扫地机器人，直接减免总房款等优惠。见多识广的消费者们对于开发商的卖力吆喝似乎并不买账，难以打动购房者。

“如何打动购房者是各家的必修课。今年我们会不断提高项目的保值、增值服务，接下来会将一部分重点转移到社区配套服务上，社区电商也将成为我们另一亮点。”位于樱前街上的一处楼盘销售经理介绍说。

后市 想真正“阳春”，楼市预期需要改变

春暖花开，楼市回暖，然而，多位业内人士向记者强调，潍坊楼市3月的销量，虽然同比大涨，但成交量还是保持在每天100多套的水平，属于正常地走量，只是今年2月份和去年同期的3月份成交量太低，才衬托出了这次小阳春，想要实现真正的“楼市阳春”，关键还在于购房者对预期的改变和提升。“这里面包含大市场层面的楼市预期和局部层面的个别楼盘预期，大市场预期涉及宏观经济形势和楼市政策，过去几年的楼市红火均与整体层面向好有着密切关系，而现在开发商要做的则是改变购房者对自身楼盘的预期判断。”高新区一楼盘负责人指出，价格策略就是改变楼盘预期的其中一个手段，让大家觉得这个价位买到这个地段、这种户型“很值”，正好近期又是金融利好频频出现，可以借着大政策和自身地段对楼盘价值进行重新引导，所以接下来通过价格、政策、定位、新品户型等多方面的引导式营销将逐步取代单一的价格策略，进而逐步扭转人们的楼市预期。

现在，大多数开发商都保持着谦虚谨慎的态度，而对于购房者来说，趁着开发商“修炼内功”的时机买房，不失为一个好选择。