遭遇一房两卖 青州夫妇起诉维权

僵持三年无果，于某夫妻起诉维权获支持

青州的于某和妻子赵某在青州城区看好一套房子，因该房是顶账房，相对售楼处的价格要便宜不少，加上两人对户型、位置等情况较为满意，于是在商议后决定买下。房子过户并拿到房产证后，于某夫妇并没有马上入住。等到打算装修新房时，他们竟发现房门被换锁，该房又出现了“新主人”孙某。孙某坚称，该房已抵顶给他，并有抵顶协议。一套房子却有两个“主人”，这让于某和妻子哭笑不得。在僵持3年无果后，于某将孙某告上法庭。11月21日，记者从青州法院获悉，经审理，最终法院作出判决，被告孙某将涉案房产腾空并返还给原告于某。

房产纠纷 买房后拿到房产证，新房竟然已经有人住

于某是从农村走出来的“80后”，与妻子赵某结婚后，便打算在青州城区购置一套房屋安家。2011年秋，小两口看中了一套某材料公司用材料供应款抵来的顶账房，房屋建筑面积130多平方米，附带26平方米的车库。虽然对方要求全额付款，但是相较售楼处的价格便宜不少，两人商议后便决定买下。当年10月，两人与某材料公司签订商品房买卖合同，约定房屋总价款10.8万元。次年3月，双方办理了房产过户手续，小两口取得了房产证，房屋所有权人为于某，共有权人为赵某。

购房后，于某和赵某并未立即入住。直到2013年春天，两人打算去新房看看怎么装修时，却发现门锁被换了，门上还留了一个电话号码。两人拨打电话号码后被告知，这套房子的“新主人”系孙某，因建筑商欠他的工程款未能偿还，便侵占了这套房子。

此后，于某和赵某多次找孙某协商腾退房屋之事，但孙某丝毫没有退让之意，双方僵持了3年之久。今年春天，于某夫妻一纸诉状将孙某诉至法院，请求判令孙某停止对其房产的侵占，并腾空归还。

庭审中，孙某辩称，涉案房产系由材料公司于2006年夏天抵顶给案外人陈某，而陈某欠他的工程款，故而将该房产抵顶给了他，且其与陈某签订了抵顶协议。孙某言之凿凿，却未提交相关证据。

青州法院经审理认为，该案系返还原物纠纷，二原告提交的销售不动产发票及房产证等证据，足以证明其系房屋所有权人，而被告所辩称的该房产系经陈某转顶而来之事，无证据证实，不予采信。《物权法》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案被告占有、使用二原告所有的房产，侵犯了原告的财产所有权，原告要求被告返还该房产的诉讼请求于法有据，应予支持。最终，法院作出判决，被告孙某将涉案房产腾空并返还给原告。

以案说法 即便顶账协议属实，也不能取得房屋产权

据办案法官介绍，商品房是一类特殊的不动产，围绕商品房可能引发多种纠纷。我国的物权立法以登记生效主义为原则，即除法律另有规定外，将登记作为不动产物权变动的生效要件，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的法律效果，更不具有对抗第三人的效力。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

该法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由此可见，商品房产权的变动只有经过登记才发生法律效力，而其生效时间便是产权记载于房产证之时。换言之，当事人订立了合法有效的商品房买卖合同后，并不当然发生房屋产权变动的法律后果，即使已交付使用，在不经登记的情况下，法律也不认为发生了房屋产权的变动。在本案中，于某、赵某与材料公司签订商品房买卖合同后，只能导致房屋买卖合同的生效，只有在办理房屋过户登记后，才能取得房屋产权，正因为两人系房屋的产权人，其主张才能得到支持;反观孙某，其主张的只有房屋抵顶协议，因而即使其协议属实，也不能取得房屋的产权。

法官表示，由于商品房买卖合同的生效并不必然导致物权变动的效力，而商品房买卖合同只要是双方真实合法的意思表示便是有效合同，因而可能会出现一套房屋多个买卖合同的情形，也就是通俗说的“一房多卖”。以本案为例，如果孙某主张的商品房抵顶协议属实，便会出现一房两卖的情形。法官提示，为防止遭遇此类纠纷，购房者在订立商品房买卖合同后，应当及时办理过户登记或申请预告登记，以避免损失。