房价上涨之推力 如何管住炒房行为

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，引得社会高度关注。怎样界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我们又该怎样管住“炒”?

记者：2016年，我国部分城市房价出现过快上涨。“炒”在这其中扮演了什么角色?房价为什么会“炒”起来?

刘洪玉：在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年，部分热点城市的房价上涨了50%以上，买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆，使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上有不少人深谙此道，甚至把 “炒房”当成了自己的职业。

任兴洲：今年部分城市房地产火爆，房价快速上涨，“炒房”之风又起的原因是多方面的：货币政策相对宽松，制造业下行压力较大，大量信贷资金未能流向实体经济，而是“脱实入虚”，进入到资产领域，尤其是进入房地产市场。加上去年以来多次降准降息，信贷条件宽松，使居民购房的能力和意愿明显提升。另外，一些热点的二线城市以“去库存”的名义，将原来实行的限购政策取消，也给炒房行为提供了条件。当然也要看到，并不是全国所有城市都存在热“炒”房地产的问题，一些三四线城市房地产市场并不热，“去库存”的压力仍然相当大，住房市场城市间分化的特征比过去更加明显。

如何管住炒房行为

记者：管住“炒”的手段主要有哪些?哪些可作为常规手段，哪些应作为非常手段，如何更好地使用?

刘洪玉：要管住“炒”，一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

任兴洲：今年国庆前后，先后有二十几个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速积累的突出问题，出台了限购限贷等调控政策，这是比较及时的。从10月和11月的数据看，调控政策已经起到了预期效果，房价过快上涨势头得到了遏制，市场预期趋向平稳和理性。从调控实践来看，限购作为一种行政手段，对于快速遏制炒房现象来说，还是最有效、最快捷的方式。当然，光有限购还不行，还需要差别化的信贷政策、税收政策，加上其他市场监管手段，即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来，综合运用，形成“组合拳”。

2017年，一线城市和部分二线热点城市短期内还不能取消这些调控措施，主要是因为现阶段推动房价上涨的因素尚未完全消除，一旦放松，有些城市很可能会出现反弹，泡沫有可能继续推高。当然，在实行现有调控措施的基础上，还必须像中央经济工作会议提出的，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”