欧阳捷：2017年房地产走势将保持平稳

热点一二线城市“控房价”依然是主基调，但供应难以明显增加，成交量或有下降;三四线城市仍然是“去库存”，政策不会明显变化，成交量不会明显增加，整体上楼市会保持基本平稳。

Q11：此前任志强表示2017年房价还将继续上涨，同时也有不同的声音认为2017年市场或将迎来拐点。对于未来房地产市场的走势您如何判断?

A11：不讲政治、无视现任政府决心的提法很难应验。事实上，今年的房价上涨，政策环境已经发生根本性改变。

货币已经收敛，M2增速仅为11.4%，远低于年初政府工作报告13%的目标，居民部门加杠杆的速度也在下降。名义利率上行虽然还未出现，但房地产的定向实际利率水平已经上升，钱少且贵，会显著抑制房价上行空间。

中央政府“因城施策”措施的目标唯一指向就是“控房价”，因此，热点一二线城市在地方政府“控房价”的背景下，房价很难再有快速上涨，甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后，去库存还未结束，房价很难持续明显上涨，上涨速度也肯定会低于今年。

虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势，但不要指望明年政府会再放任房价快速上涨，毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

同时，房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少，恐慌性购房将会消失，改善性需求会放慢脚步，投资性购房也不会形成浪涌。

17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%，而供应量的逐年减少，也会拖累全国市场整体成交量，因此，不要指望这些城市明年还会有明显的成交量增长，也不要指望明年会有快速的房价上涨。非热点城市供求基本平衡或供大于求，房价很难会有明显上涨。

城市化进程还在中途，房地产的拐点远未到来，市场将继续维持10万亿投资、10万亿销售额的量级高位，至少还有近十年光景，只是更多的中小房企不会再有分享市场的机会了。

Q12：调控加码的同时，市场成交降温明显，但土地市场仍然热度不减，仍有不少房企不惧风险高价拿地。高价拿地背后是怎样的逻辑? 2017年会有所改观吗?

A12：在这些被调控的热点城市，房企已经无地可建、无房可售。

被调控的17个热点一二线城市最根本的矛盾在于供求失衡，自2010年以来，17个热点城市总计成交土地规划可建面积6.66亿平米，但销售达到9.75亿平米，透支了3亿多平米。

2015年，上海还有278家房企有销售业绩，今年只剩下46家房企手上还有超过2万平米(相当于200套)的未销售住房面积(其中包括已开工和未开工项目)，不抢地意味着退出上海滩，也意味着房企回归一二线城市的战略将被迫流产，也不可能退回三四线城市，其实房企的路也是越来越窄了。而抢地就意味着地价难以下降，目前热点城市房价被控、但土地市场依然没有冷却就充分反映了这一现实。

地方政府“控地价”的逻辑是违背市场规律的，也是明修栈道、暗渡陈仓的策略，我们不可能一方面制造土地供应的短缺，另一方面又压制住房价地价的上涨，这些城市最根本的矛盾在于供求失衡，供求失衡预示了未来房价地价上涨的压力和势能，政府不可能将堰塞湖悬顶一般的房价地价永远按在那里，只要供求失衡得不到化解，即使政府可以控制一手房价，但控制不了二手房价，最终还是会倒逼一手房价的报复性反弹。

政府唯有增加供应，才能顺应人往大城市走的趋势，缓解供不应求的矛盾，化解房价持续快速上涨的压力，这也符合会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应”的要求。

但2017年很难明显改观，一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑，特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来，另一方面地方政府也不希望土地收益下降，势必维持地价只升不降，因而供地很难明显增加。

中短期来看，供求失衡的矛盾难以真正化解，未来只有城市化进程基本结束才有可能真正改变这种状况。