房地产已经不再是高净值人群主要配置资产选择

房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择。伴随着中国经济改革开放40年的高速增长，中国财富阶层也在经历着一代代的变化，投资方式也变得越来越多元化，而被中国人强烈追逐20年的房地产正在远离高净值人群的重点资产配置。

2018年3月27日，由复旦大学证券研究所与汉富金融研究院联合赢石家族办公室、远东资信、SFA超级理财师推出的《2018“新二代”财富观念白皮书》(下文简称《白皮书》)显示，除了基金、股票等传统投资产品外，增加海外投资也是“新二代”关注最多的领域。

“随着时间的推移，‘新二代’人群或将成为未来中国乃至全世界最主要的投资人群之一，他们的资产配置模式正在往全种类、全周期、全球化的趋势发展，这必将引发中国财富管理行业新一轮嬗变发展。”汉富金融研究院副院长匡冀南称。

投资房产将无利可图

中国房地产市场自1998年起，已整整20年，但其的“住”的属性近年已被“投资”甚至“投机”属性冲淡，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类。

“为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣?根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。”万科董事会主席郁亮表示，当前住房全面短缺时代已经结束。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”重新定位之后，市场已于2017年发生剧变，2018年剧变仍在持续。

“关于中国的房地产市场，再去讨论泡沫问题就显得太幼稚了，当前的要点是防止发生区域性风险事件。” 国家金融与发展实验室联合浙商银行发布了报告《钱去哪了:大资管框架下的资金流向和机制——中国理财产品市场发展与评价(2013～2017)》显示，“钱”的流向偏好房地产，包括与此直接相关的房地产企业贷款、个人按揭贷款和与此间接相关的基建项目等。银行信贷、非银行金融机构资金以及近些年发展较快的债券市场，都在相当大的程度上成为金融资源向基建房地产倾斜的通道。

然而，这种趋势在近几个月中已发生彻底转变。中国银行国际金融研究所近日发布《2018年二季度经济金融展望报告》显示，房地产资金来源累计同比自2017年开始增长放缓，房地产新开工面积和商品房销售面积累计同比也在2017年开始放缓。

“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期五到八年，投资房产将无利可图。

由于杠杆率被限制，而且投资回报率已不再如前几年高。房地产市场的变化已改变投资者，尤其是高净值人群的资产配置。房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择，通过分散资产配置，降低投资风险，成为“新二代”的共识，除了基金、股票等传统投资产品外，增加海外投资也是他们关注最多的领域。

“新二代”的资产配置

“在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，但作为资产配置的价值已经不大。”对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆明称。

投资医疗、科技和消费

相比于西方发达国家的财富阶层构成，中国的高端财富群体更加年轻。当房地产投资不再成是投资重点时，他们将如何进行资产配置?

中国的财富管理行业经历了十几年的高速发展，现在进入到了一个新的阶段，高净值人群的财富管理需求呈现出多样化、专业化的趋势，资产配置时代已经到来;另外一方面则是强监管时代的到来，随着各项监管政策的落地和实施，整个财富管理行业也将变得更加规范和健康。

《白皮书》显示，随着可投资资产增长，选择专业财富管理机构来管理财富的“新二代“也越来越多，赢石家族办公室总裁王刃对此表示认同，他在发言中强调，中国财富家族和超高净值人群通过家族信托来管理财富，将是未来几年的一个重要趋势。

截至2017年，中国私人财富规模约188万亿元人民币，成为世界第二大私人财富市场。面对2018年，一方面是全球经济和金融市场将面临更大的波动，另一方面全球资管和财富管理行业都在积极拥抱变化，充分运用技术来与专业管理进行结合，这两点都是中国的新富人群所关注的未来，因此，2018年将是趋势变化的过渡之年。

《白皮书》显示，目前国内市场火热的医疗健康、环保新能源、TMT等领域都是新二代同样认为火热的领域。与市场整体趋势的契合一方面显示出新二代专业的投资眼光，另一方面也可以说新二代正是这些投资趋势的创造者。

这与全球私募巨头凯雷投资集团新任联席首席执行官李揆晟 (Kewsong Lee)的投资观点不谋而合。

“医疗、科技和消费领域，在未来的3-5年中，仍然会保持一个高速增长的趋势。”3月1日，李揆晟在诺亚财富举办“诺亚智汇”系列论坛上强调，中国市场潜力巨大，“尤其是中国的科技、医疗和消费领域，在未来的20-30年中仍然会保持高速增长。”

注：“新二代”是指1978-1995年出生，通过房产变现、家族财富继承、自主创业获得第一笔财富积累，个人可投资资产在100万人民币以上的二代群体。