中国房价何时见顶？先来了解“美元顶”、“人民币顶”

中国房价何时“见顶”?是大家普遍关心的问题。

要回答这个问题，首先要把问题“精准化”。所以在三四年之前，我率先提出了两个概念：“美元顶”和“人民币顶”。

其实，在这两个“顶”之外，还有两个概念：“中短期顶”和“长期顶”。

今天就讨论一下这四个概念。

为了说明白这四个概念，首先要简单叙述一下楼市的“莫斯科模式”和“东京模式(日本模式)。”

“日本模式”(东京模式)大家比较熟悉，上世纪90年代日本房价、地价见顶，泡沫破裂，价格剧烈下跌，最终造成了很多负资产家庭。1997年之后，香港重演了这种走势，给很多内地人留下了深刻的影响。

在“莫斯科模式”被充分关注之前，国内学界普遍的看法是：早晚有一天，中国楼市会以“日本模式”的方式泡沫破裂。或者说，“日本模式”是房地产泡沫的唯一出路。

“莫斯科模式”是通过我的发掘，才引起广泛关注的。如果说“日本模式”的特点是“保汇率、放弃房价”，那么“莫斯科模式”的特点是“保房价、放弃汇率”。

从1989年至今，卢布对美元贬值了1万倍，其中有过一次旧卢布对新卢布的1000:1的兑换。此外，莫斯科中心区同样的房子，以美元计价上涨了150倍左右：如果按照旧卢布计价，莫斯科中心区的房价在不到30年里上涨了150万倍。

由此可见，楼市泡沫未必一定通过房价暴跌来完成，也可以通过货币超发来覆盖(最终通过旧币换新币来掩盖，促使大家遗忘)。在“货币超发覆盖”模式下，必然表现为“本国货币”对“国际硬通货”的大幅贬值。

日本之所以保住汇率，让楼市泡沫破裂。是因为日本是自由经济体，没有外汇管制，国内资产价格高了之后，钱很容易跑出去。此外，日本经济高度依赖能源、原材料进口，保汇率才能保住民生;否则(比如保房价，让日元汇率贬值)，将让进口商品越来越贵，国内通胀将几何级数上涨。

而俄罗斯则不同。俄罗斯主要靠出口能源、原材料维持经济，如果保汇率让楼市泡沫破裂，只有损失没有收益。而通过贬值，可以刺激出口。而且在俄罗斯的体制下，发钞是最容易的事情，何必为难自己经济转型呢。

因此，我们可以通过“莫斯科模式”和“日本模式”的对比，发现以下规律：

1、当楼市泡沫显著的时候，外汇管制型国家有条件选择“保房价、弃汇率”，而货币完全自由兑换的国家和地区，往往会“保汇率、弃房价”。

需要说明的是：选择“保汇率、弃房价”的国家和地区，只能放弃短期内暴涨的那一段房价，因为涉及的银行抵押合同不多，风险可以承受。如果放任房价自由落体，则银行体系将无法承受。

2、至于是“保房价”还是“保汇率”，或者是“两者兼顾”，要看这个国家的基本条件。真正完全放弃房价的国家，是不会有的。

3、中国最大的可能是“房价优先的情况下，适当稳定汇率”。目前顶着人民币汇率不让贬值的，主要是特朗普。“两个都保”，只能靠强有力的国家管制和雄厚的外汇储备，中国恰恰具备这两个条件。

要长期实现“保房价、也保汇率”，是有相当难度的。但事实上，香港就做到了。香港有其特殊性：面积狭小，政府可以严格管控人口增长和新增住房。

展望未来，中国内地的房价“顶部”在哪里?我的看法是：

第一，长期看，大城市的房价是没有顶部的。

这是因为：通胀是常态，只有适度通胀才能刺激经济发展，通缩将让经济陷入恶性循环。欧洲日本和美国，在经济危机之后，央行都希望看到通胀重回2%左右，竭力避免“钱越来越值钱”现象(就是通缩)的出现。

正是因为各国政府无不希望看到适度通胀(避免“钱越来越值钱”)，各国央行把“维护适当通胀”当做工作的首要目标，所以任何一个国家，只要不出现异常情况(比如战争、地震、瘟疫)，其大城市的房价必然是被通胀不断推高的，长期看是没有顶部的。

换句话说：北上广深，以及各地的省会城市、计划单列市，有基本配套服务的房子(也就是“有用的房子”)，长线看会一直涨下去，没有顶部。除非这个城市遭遇了“不可测”，人口持续减少。

第二，房价存在“中短期的顶部”。

在中国房地产发展史上，曾出现多个熊市。比如1993年的调控，2003年的非典，2008年到2009年的全球金融风暴，都造成过一段时间里房价的大幅下跌，时间从几个月到数年不等。

但这些顶部，都只是“中短期”的顶部，很快被后面的高点所超越。现在回过头去看，每次大跌都是很好的抄底机会。但前提是，你要买大城市的房子，买有基本配套的房子。

而且你要注意一点：改革开放之后，中国对楼市泡沫真正“下重手”的就是1993年的调控，其前提是“土地财政尚未形成”。1998年(房改)之后，土地财政形成了，成为城镇化、经济发展的主要推动力，政府对楼市的调控的方式方法就变了，“稳定健康”成为四字要诀。

第三，在中短期顶部里，“美元顶”更容易到来。

中国大城市的房价，已经显著超过了美国。如果不是特朗普不断威胁中国，拿中美贸易逆差说事，人民币汇率现在应该已经破7，甚至突破了7.2。

中国目前资产价格显著超过欧美，而中国的广义货币M2大约相当于27.6万亿美元。如果放开给中国人兑换美元，不仅仅3万亿美元外汇储备可以瞬间换光，全球的美元都不够中国人兑换。好在中国有外汇管制，而且可以不断收紧，才避免了这种情况的发生。

按照美元计价的中国大城市房价，很容达到一个中短期高点，这就是“美元顶”。也就是说，未来即便在一段时间里房价仍然在上涨(人民币计价)，但折算成美元却涨不动了(因为人民币开始贬值)。这种情况早晚会发生。

第四，“人民币顶”——不同城市，情况不同。

前面说过，由于通胀长期存在，所以中国大城市的房价长期来看，不存在“人民币计价的顶部”，甚至不存在“美元顶”，只存在中短期的“人民币顶”、“美元顶”。

但小城镇就完全不同。我此前曾举过西班牙的例子，根据最新报道：这个国家8125个市镇中有4995个人口不足千人，其中人口不足500人的市镇达2652个。由于人口太少，公共服务质量不断下降，进而引发年轻人的加速离开。

未来中国的小城镇也会如此。在这种情况下，进入“衰亡期”的小城镇，则可能出现房价长期趋势性的下跌(无论是美元计价还是人民币计价)，这将是非常可怕的。

10年之后，中国城镇化就将结束第一个阶段。第一阶段的特征是：所有的城市联手，去瓜分农村的人口。第二个阶段是，城镇化率基本见顶，大城市开始从小城市抽血，小城市人口连缓慢增长都做不到了。

到那时，一些“人口通缩”的小城镇的房价，将无法被通胀推动，可怕的长期性质的“人民币顶”就会出现。房子基本上卖不出去，只能出租换点租金。但租客将越来越难找。最终，相当一批房子连拆了卖废品都不会有人要，因为不够拆除和运输的成本。