城市功能高度密集 北上广深房价高过纽约

进入2016年以来中国房地产市场的局部火爆，引发了民众的广泛关注和一系列奇特说法，这些说法从逻辑上是难以成立的，但却在国内媒体和民众中间得到了广泛传播，需要引起我们的警惕和认真对待。

繁华大都市的高房价，呈现出巨大的向心力，将财富、资源和梦想不断吞噬进来;同时也呈现出巨大的离心力，将中低收入群体不断从房价漩涡中抛离出去，房价在很大程度上，并不纯粹是一个金融或经济问题，而是大城市和中小县城、农村等区域割裂;高收入人群和普罗大众阶层割裂的问题。

中国六个城市加起来房地产市值已经超过美国，北、上、广、深的房价已经比纽约还高。

撇开收入从绝对房价看，这一说法目前还不是事实，纽约曼哈顿区的新公寓售价接近每平米10万美元。暂时还不能说京沪的绝对房价是全球最高的，但如果继续快速膨胀，那么赶上甚至超越纽约、旧金山的房价似乎也只是迟早问题。考虑到中美大城市居民的收入差异，从相对房价看，京沪深从收入房价比看，很可能已经排在全球大城市中相对房价最贵城市的前列。

如何看待这种惊人的变化?也许有两个视角，一个视角是中国的现状是：在大都市化、城市群和新型城镇化三条路径中，仍继续走在大都市化的路径中推动了人才、财富、创新向京沪深持续集中。

另一个视角是京沪城市在自身城市布局中的失衡，核心区建设和行政区划反差过于大。这两个视角有助于我们理解极其繁华的大都市核心区。

由于大都市化，教育、医疗、资讯、资金等资源，官学商精英群体，央企和金融机构总部及其带来的就业资源等，几乎都集中在京沪深。将如此之多的财富和如此之多的人口集聚在如此狭窄的空间，此类地区的房价居高不下并不令人惊讶。

更进一步，大都市自身的空间布局也是有着较大差异性的，在深圳表现为关内关外，在京沪为不同的环线。以北京为例，其行政区划面积为1.6万平方公里，而四环以内面积大约仅仅只有350平方公里，五环以内面积也只有700平方公里，这是一个非常狭窄的区域，只占北京行政区划的4%。城市功能高度密集导致北京五环内的房价非常昂贵。

大都市化在中国大陆有可能是吸纳举国资源来支撑的，这使大都市仍然处于精力弥漫的扩张期，而不是已垂垂老去。深圳、上海、北京这些城市，看起来是一个青壮年城市还是一个逐渐老迈的城市呢?如果是一个青壮年的城市，那么它将有可能集聚更多的公共资源、财富、优秀人才以及创新潜力。从相对长远和动态的观点来看，京沪深这样的城市，超越东京、新加坡、中国香港、台北、首尔是必然的，其在全球范围内的重要性大致应可与纽约、伦敦等相媲美。

目前，中国内地这些重点城市已经表现出非常蓬勃的内在活力，在这些城市出现核心区房价和居住成本飙升是难以避免的。