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潍坊市四楼盘喜获房地产业最高奖广厦奖2016年,地产行业融资盛宴淋漓尽致。去年全年房企通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元,同比同口径上涨26%。这是房企该口径全年融资额首次突破万亿元。
值得注意的是,自去年10月开始,随着调控日渐收紧,房企融资渠道也急剧萎缩,加上美元走强,其在境内外的融资渠道均被“封锁”,导致房企融资成本大增。业内人士认为,随着调控不断深入与前期资金消耗殆尽,房企资金链日趋紧张。随着2017年下半年和2018年借贷偿还高峰来临,房企或面临“钱荒”窘境。
随着楼市调控趋紧,房企融资规模大幅下降。
具体来看,2016年12月,房企合计债券融资仅126.7亿元,仅占全年融资总额11376.7亿元的1.11%,是近一年来的最低点。较11月融资额288.3亿元减少56%,较10月的684.88亿元减少81.5%,较第三季度的9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元和7月的1223.76亿元,更是分别下调了89.08%、88.39%和89.64%。房企的债券融资难度明显加大。
除了发债渠道被堵,房企资金的另一个重要来源信托也明显收紧。根据用益信托工作室月度数据计算,房地产集合信托去年第四季度共发布132只产品,融资总额为360.41亿元,较第三季度的186只产品、538.35亿元融资额分别下降了29%和33%。
具体来看,2016年12月房地产信托融资规模继续下调,单月产品融资规模仅为81.3亿元,占信托融资总规模的5.38%,较11月、10月的10.71%、12.8%有明显下调。与8月最高时的15.02%更是下降近10个百分点。36只项目产品数量占比也仅为4.99%,较此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明显下降。此外,从项目平均规模来看,12月项目成立平均规模也是2016年下半年以来最少的一次,仅为2.54亿元。
房企融资资金价格上行已经成为趋势。数据显示,房企发债利率2016年12月最低的为南京安居4.2%。就在10月,张江高科五年期公司债发行利率仅为2.89%,天保基建为3.18%。除最低利率大幅上调外,12月,仅南京安居、新盛建设两家融资利率低于4.5%,其余均在5%上下,较此前8月上市房企公司债发行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。
以首开股份为例,2016年12月29日,首开发行面值20亿元的债券,发行利率为4.8%,其10月发行的10亿元融资额的第三期债券发行利率仅为3.57%。
业内人士表示,去年“十一”之后,房地产调控同时对销售端与融资端均有所限制,甚至此前房企融资来源大户影子银行也收紧了口袋。“政策收紧,融资渠道变窄,房企融资成本上升是必然趋势。”一位业内人士说。
此外,近期美元汇率大幅提升,发行美债成本大幅增加,受此影响,2016年绝大多数房企发债转向国内。根据数据提供商Dealogic的统计,2016年前11个月,21家境内房地产企业在海外市场上总计发行了47.6亿美元的债券,相比上年同期26家企业发行的128.87亿美元,不论是数量还是金额均出现大幅下滑。
记者了解到,房企提前赎回美债现象明显。仅2016年11月,房企提前赎回美元债务额度已经超过10亿美元。不过,值得注意的是,12月以来,在国内融资难度加大的背景下,部分房企再度转向资金成本更高的境外债券市场:12月2日,在香港上市的融信中国发行年息高达6.95%、期限两年的1.75亿美元债券;12月7日,碧桂园公告其发行10年期优先票据,融资额度为3.5亿美元,票息为5.625%。尽管这一利率是碧桂园美元10年期优先票据发行的历史最低成本,但与碧桂园2015年至2016年在国内发行的公司债相比,发债成本大幅提升,其境内利率仅为3.2%至4.75%。
责任编辑: qiuyun
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