降准对买房到底有什么影响？——听听专家怎么说

对股市，我们领导也是股评家水皮说这是一次逃命的机会。既然降准是因为经济下行压力大才降，那后面可能还会更差。

每一次牛市中，降准如同催化剂，会加速市场上涨，但每次熊市中，降准释放的那点资金，只会让急需资金的人和机构趁机套现离场，所以惊不起一点浪花。这从今年1月份和4月份两次降准后，股市完全没什么反应，已经足以说明问题。

现在就是以时间换空间的手法在续命，降准，当然是释放流动性，这次不再是置换MLF，而是直接放水，宽松的意味十分浓厚。

看看棚改计划，还在打攻坚战，2017年国务院政策例行吹风会上提出，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，即第二个三年计划。2018年国家制定目标为580万套，虽然高于预期2018-2020每年500万套的预期值，但是低于2017年目标600万套，各省棚户区改造任务总体下降。

对房地产的影响，我只能说，降准有钱了，肯定会第一时间流向房地产，调控严的地方，流入少些，调控松的地方，流入多些。

下半年非标到期的压力还在加大，到期后，只能转向标准化的资产，要么是银行的表内贷款，要么是企业债券，比如下半年到期的信托规模就有3.1万亿，高于上半年的 2.7万亿。

只要影子银行监管的趋势不变，信用违约的风险就一直会存在，只要存在就不可避免的需要降准来续命，但降准又并不能解决非标融资到期的问题，这就是个左右为难的问题。

未来银行审批趋严，购房人申贷难度增大

银行那边没有松口，对房贷的审批也会越来越严，接下来的房贷审批，会围绕以下几点进行：

一是保障能力类，主要包括借款人的收入、资产、还款能力、个人征信等。

还款能力：包括贷款人的月收入、家庭年收入、家庭存款以及其他资产情况，通常月收入和月供之间的关系是，月收入至少是月供的两倍。另外，像金融理财产品、住房、社会保险缴纳情况等，都能从侧面反映其经济能力。

个人征信：银行通常会审查贷款人5年的贷款记录和2年内的信用卡记录，有的银行会看更长时期内的征信。严格的，即便是逾期几块钱也会算作信用不良，轻则被降低额度、提高贷款利率，严重的很有可能被拒贷，要求会有差异。

二是自然状况类，主要包括借款人年龄、职业、贷款人数、房龄等。

借款人年龄：一般要求的借款人年龄为18-65周岁，其中25-40周岁比较受欢迎，50-65周岁的人群，身体发生疾病的概率更大，银行出于风险的考虑，会缩短贷款年限或者减少贷款额度。

贷款人职业：像公务员、医生、律师等职业的借款人，其收入比较稳定，会被银行归类为优质客户。

贷款人数：如果有共同贷款人，比如配偶，银行还会审查其年龄、职业等，要求满足跟主贷人一样的资质，总之，所有共同贷款人的的情况都会影响贷款审批。

房龄：通常银行要求的房屋年龄为20-25年，房龄会影响贷款年限，一般房龄与贷款年限的关系为：房龄+贷款年限≤50年，不过，城市间房龄和贷款年限之和有差别，今年政策收紧，有的规定不超过40年，有的规定房龄不能超过20年甚至更短的年限，所以，选房的时候也要注意二手房房龄问题。

三是跟银行的关系，说白了就是借款人能给银行带来多少收益，之前有的银行规定，只要贷款额度达到一定比例，就能被归类为优质客户，现在的情况是，有的银行优先放款给接受利率上浮的客户，首套房上浮10%已经不算什么了，越来越多的银行开始向上浮15%靠拢。

有人说，现在银行放贷的规则变了，眼看上半年要过去了，银行出于收益的考虑，利率上浮是大趋势，批贷也会更为严格，到下半年，很有可能出现跟去年年底一样，因额度不足停止房贷业的银行数量增加的情况，购房人申贷难度也越来越大。

降准对地产肯定是利好，对任何资产也都构成利好。水涨了船自然高，只不过这个利好只是改善恶劣环境，还是足以反转整个行情呢？我认为严控房地产的总体思路目前并没有改变，内地三四线城市的货币棚改也不见得会暂停，所以楼市就此启动新一轮上涨周期这个判断为时过早，而棚改的城市房价或还会加速上涨。

另外，此次降准的重要目的之一是支持小微企业，再加上之前又成立了中小企业发展工作领导小组的情况，我们可以明显感觉到管理层正在努力改变发展方式，特别是调整过去过分强调优先支持大型央企国企的思路，所以小微企业的春天可能真的要到来了。小微企业有更好的发展空间，也是解决投资资金过度集中房地产的一个好办法。

最后，虽说股灾的阴霾散了，但股市的低迷仍将持续。流动性释放肯定对股市资金面形成利好。再配合其他动作，上周的利空与市场心态上的恐慌将会大幅消散。然而，贸易战的不确定、独角兽的抽血等问题仍然存在，所以股市暂时仍然不会有趋势性的变化。

而整个投资市场，也仍然没有清晰的头绪……